Archives de catégorie : Logement social

Tout savoir sur les contrats de location en H.L.M

  • Comme tout locataire, le locataire HLM signe un contrat écrit qui comporte des mentions obligatoires (nom et siège social du bailleur, date de prise d’effet, consistance et destination de la chose louée, montant du loyer et du dépôt de garantie). Mais on y trouve aussi d’autres clauses qui précisent les obligations du locataire.
  • Un règlement d’immeuble complète souvent le contrat. Ce règlement doit être respecté au même titre que le contrat.
  • Un état des lieux est joint au contrat. Ce document décrit l’état du logement au début de la location. Un autre sera établi en fin de location et c’est la comparaison des deux documents qui permettra de dire si les dégradations sont imputables au locataire. Normalement, l’état des lieux est établi de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du représentant de l’organisme HLM, dont il porte les signatures. Mais si les parties sont en désaccord sur l’état du logement ou si l’une d’elles ne se présente pas au rendez-vous, l’état des lieux sera fait par huissier. À noter que l’absence d’état des lieux d’entrée est lourde de conséquences pour le locataire, puisqu’il est alors présumé avoir reçu les lieux en bon état.
  • Le dépôt de garantie demandé à l’entrée dans les lieux ne peut pas dépasser un mois de loyer si le loyer est payable d’avance ou deux mois s’il est payable en fin de mois.
  • Les HLM sont classées en cinq catégories, dépendant de leurs caractéristiques      techniques et de leur mode de financement : HLMO (habitation à loyer modéré ordinaire), PSR (programme social de relogement), PLR (programme à loyer réduit), ILM (immeuble à loyer moyen) et ILN (immeuble à loyer normal). Ce classement va avoir une incidence sur le calcul du loyer.
  • Source : Fiche INC

Les loyers (HLM) : calcul, évolution, paiement

Montant du loyer à l’entrée dans les lieux : Le loyer d’un logement HLM est le produit du prix au mètre carré, fixé par l’organisme HLM, par la surface du logement loué. Prix de base au mètre carré : Déterminé par l’organisme HLM, librement,  à l’intérieur d’une fourchette suivant la catégorie du logement. Le loyer  est révisé chaque année en fonction de l’indice INSEE. C’est le conseil d’administration de l’organisme HLM qui le détermine. Surface du logement : Lorsque le logement HLM n’est pas conventionné, ou s’il a été conventionné avant le 1er juillet 1996, il s’agira de la “surface corrigée” du logement. Elle est calculée à partir de la  superficie réelle du logement. Mais si le logement a été conventionné après le 1er juillet 1996, c’est la “surface utile” du logement qui sera multipliée par le prix au mètre carré. Elle correspond à la surface du logement au sol, mesurée entre les murs et cloisons, à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes : balcons, caves, celliers… Le décompte détaillé de la surface corrigée ou de la surface utile du logement, qui servira au calcul du loyer, est remis au nouveau locataire. Evolution normale du loyer en cours de bail : Chaque année, l’organisme HLM détermine les hausses d

Charges locatives (HLM)

  • Liste des charges locatives : En résumé : le locataire rembourse au bailleur les dépenses liées aux services rendus aux locataires, les dépenses d’entretien courant et de menues réparations, et deux impositions : la taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La liste de ces dépenses est fixée par décret.
  • Le paiement des charges : Les règles de paiement sont applicables à tous les logements :
–      les charges peuvent faire l’objet de provisions mensuelles, mais la régularisation doit être faite au moins une fois par an ; –       au moment de la régularisation, les locataires peuvent contrôler les pièces justificatives des dépenses avant de payer. L’organisme HLM les tient à leur disposition pendant un mois. Les représentants des associations de locataires disposent de pouvoirs de contrôle plus étendus. Source : Fiche INC

Généralisation de l’individualisation des frais de chauffage collectif et d’eau chaude

La CSF dénonce la mesure d’individualisation systématique des frais de chauffage collectif et d’eau chaude qu’institue la loi relative à la Transition Énergétique pour la Croissance Verte qui impacte le pouvoir d’achat des ménages. En effet, dorénavant et sans discernement la loi rend obligatoire, pour tous les bâtiments dotés d’un chauffage collectif, la création d’une  « installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif ». La CSF s’associe aux acteurs de l’habitat du parc public et privé qui interpellent le gouvernement sur cette mesure trop généraliste. La CSF appelle à revoir le décret d’individualisation des frais de chauffages afin que les bâtiments présentant un bon niveau de performance énergétique en soient exemptés. La CSF rappelle que le rapport sur la transition énergétique du Conseil social de l’USH (dont elle est membre) avait déjà attiré l’attention sur la nécessité de freiner la surenchère technique afin que les frais d’entretien ne deviennent pas supérieurs aux économies d’énergies escomptées. La CSF rappelle qu’une individualisation excessive de la répartition des frais de chauffage comporte de graves risques d’iniquité, en particulier dans le parc immobilier social, dans la mesure où lors d’une attribution le locataire ne choisit pas, par exemple, d’habiter un logement orienté plein nord ou au dernier étage. La CSF rappelle son attachement à la lutte contre la précarité énergétique et son partenariat avec les organismes déployant le programme « habité mieux » afin de soutenir les familles modestes qui effectuent des travaux d’isolation thermique. La défense de la qualité environnementale doit être liée à la défense du pouvoir d’achat des familles pour garantir un meilleur avenir aux générations futures. communiqué de presse CSF Nationale du 25 janvier 2016

Détecteur de fumée : la CSF est là pour vous aider !

La loi impose qu’8 mars 2015 tous les logements doivent être équipés d’un détecteur de fumée. Pour vous aider à y voir plus clair, la CSF a réalisé un petit document de questions-réponses. Accédez-y en cliquant ici.

Etre locataire dans une copropriété – fiche pratique

Comment fonctionne une copropriété?

La copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 Mars 1967 modifés. Le fonctionnement de la copropriété respose notamment sur: – le syndicat de copropriété composé de l’ensemble des copropriétaires qui se réunissent en assemblée générale; – le syndic qui exécute les décisions prises par l’assemblée générale et assure la gestion courante de l’immeuble; – le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, qui assiste et controle le syndic dans sa gestion, tout au long de l’année. L’assemblée générale rassemble tous les copropriétaires au moins une fois par an pour prendre les grandes décisions relatives à la copropriété: vote des travaux, approbation des comptes, budget,… Les copropriétaires sont collectivement responsables de la bonne conservation du bâti. L’entretien des parties privatives, c’est à dire celles qui sont désignées comme telles dans le réglement de copropriété, généralement les parties à l’usage exclusif du propriétaire, sont à la charge de ce dernier.

Quels sont les droits des locataires dans la copropriété?

A titre individuel, le locataire ne dispose pas du droit d’assister à l’assemblée générale ni au conseil syndical. Toutefois, la loi autorise le ou les représentants des locataires affilié-s à une des 5 associations nationales de locataires, dont la CSF fait partie, ( ou à une association regroupant 10% des locataires), à assister aux assemblées générales de copropriété sans participer au vote. De plus ces représentants peuvent formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour de l’AG. Enfin, notons que le panneau d’affichage doit etre mis à la disposition des locataires pour les communications portant sur le logement, l’habitat et les travaux situées dans un lieu de passage. Au coeur du terrain, nos représentants sont un maillon important de notre action de défense des locataires. Associés à nos instances locales, nos représentants bénéficient du soutien de l’ensemble de notre organisation.

Quels sont les droits des locataires face au bailleur copropriétaire?

Conformément à votre contrat de location et à la législation en vigueyr, vous etes tenu d’occuper le logement « en bon père de famille » et de régler votre loyer et vos charges aux dates convenues dans le contrat. En contrepartie de l’execution de vos obligations, le bailleur doit vous fournir: – Un logement décent: – la jouissance paisible du logement; – la justification des charges locatives. Le bailleur doit fournir au locataire un logement en bon état d’usage et conforme aux caractéristiques de décence (définies par le décret du 30 janvier 202). Il doit veiller à la jouissance paisible du bien (trouble de voisinage, réalisation de travaux,..) la loi prévoit que les gros travaux tels que les ravalements, le remplacement des gros équipements (ascenseurs…) doivent etre payés par les copropriétaires et non les locataires. Il en est de meme à propos des frais de syndic ou de la taxe foncière. La liste des charges récupérables figure dans le décret du 26 Aout 1987. De plus, si les locataires n’ont pas accès à certains éléments comme l’ascenseur, ils n’ont pas à en payer l’entretien. Le locataire dispose d’un mois à compter de l’envoi du décompte détaillé des charges pour consulter sur place les justificatifs tels que les factures…

Le propriétaire peut il demander au locataire de partir?

Le propriétaire peut mettre fin au bail en cours de contrat pour défaut de paiement ou trouble de voisinage par exemple. Il devra néamoins saisir le tribunal d’instance afin de faire constater que le locataire ne remplit pas ses obligations. Par ailleurs, en fin de bail, le bailleur peut décider de ne pas renouveler le contrat. Il doit alors adresser un congé à son locataire. Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de partir pour le remplacer par un autre locataire de son choix. Il existe trois types de congés: – le congé pour vente (avec obligation de proposer la vente en priorité au locataire) – le congé pour reprise personnelle – le congé pour motif légitime et sérieux. Ce congé doit etre adressé par lettre recommandée ou par voie d’huissier, 6 mois avant le terme du contrat (trois mois s’il s’agit d’un meublé). En outre, le congé doit respecter des règles de formalisme propre à chaque type de congé.

Le propriétaire peut il augmenter le loyer?

La loi autorise le bailleur à inclure un clause de révision dans le contrat de location, lui permettant d’augmenter le loyer tous les ans à date fixe. Toutefois, cette augmentation de loyer ne peut pas etre supérieure à l’indice de référence des loyers (IRL) qui parait trimestriellement. Par ailleurs, au moment du renouvellement, (c’est à dire tous les 3 ans pour une location nue avec un bailleur physique), le propriétaire peut augmenter le loyer s’il apparait que celui-ci est manifestement sous évalué par rapport au voisinage. Le propriétaire devra alors joindre à sa demande 3 à 6 références de loyers (selon la situation géographique du bien) pour prouver la sous évaluation du loyer. la loi interdit au bailleur d’augmenter le loyer en cours de contrat au prétexte d’avoir réalisé des travaux. Télécharger la fiche pratique  

Accès aux logements sociaux (HLM) : quels critères ?

Les logements HLM sont des Habitations à Loyer Modéré, ils sont donc accessibles sous certains critères. C’est la Commission d’Attribution des Logements  (C.A.L.) qui est chargée d’attribuer nominativement chaque logement social en faisant en sorte de respecter les priorités (personnes défavorisées par exemple).

Voici ces critères d’attribution :

  • Le demandeur doit être de nationalité française ou séjourner de façon permanente et régulière en France.
  • Le total des ressources perçues par le foyer ne doit pas dépasser les plafonds de ressources réglementaires. (Arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’État)
  • Le demandeur peut déposer sa demande en plusieurs endroits : mairie, organismes HLM, services du logement  préfectoraux, employeur s’il cotise au 1 % patronal. La demande, si elle n’est pas satisfaite, doit être renouvelée tous les ans.
  • Les dossiers des candidats sont examinés en commission d’attribution.
  • Sont prioritaires les personnes privées de logement ou dont le logement est précaire ou insalubre, les personnes cumulant des difficultés économiques et sociales, et les personnes hébergées ou logées temporairement dans des établissements et logements de transition.

Pour connaître les plafonds de ressources HLM 2011, consultez notre article :

Plafonds de ressources HLM et loyer de solidarité

Plafonds de ressources HLM et loyer de solidarité

Plafonds de ressources annuelles en locatif HLM

Pour pouvoir prétendre à l’attribution d’un logement HLM, les ménages doivent disposer de ressources inférieures à un certain plafond. Les ressources à prendre en compte correspondent à la somme des revenus fiscaux de référence de l’année N-2 de toutes les personnes composant le ménage.

Plafonds de ressources annuelles applicables aux logements financés avec le PLUS (Prêt locatif à usage social) au 1er janvier 2011. A comparer au revenu fiscal de référence de 2009.

Catégorie de ménages

1 – Une personne seule   =  19.225 2 – Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l’exclusion des jeunes ménages     =  25.673 3 – Trois personnes ou une pers. seule avec  une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge  =    30.874 4 – Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge   =   37.272 5 – Cinq personnes ou une pers.  seule avec trois pers. à charge     =     43.846 6 – Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge  =    49.414 Personne supplémentaire     =    + 5.512

Un surloyer de solidarité est appliqué au locataire qui dépasse ces plafonds de plus de 20%.

Source : ANIL.

la mise en application de la convention d’utilité sociale (CUS)

N° 2009-20 / A jour au 9 décembre 2009
Extrait de la Loi du 15.3.09 : JO du 27.3.09 et du décret du 3.12.09 : JO du 4.12.09 La loi MOLLE du 25 mars 2009 (art. 1) a substitué au convention-nement global de patrimoine le conventionnement d’utilité sociale (CUS). Elle rend obligatoire la signature d’une convention d’utilité sociale avant le 31 décembre 2010. La CUS a pour objet de préciser : -la politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme (plan de mise en vente des logements, constructions) ; – la politique sociale de l’organisme, développée dans le cahier des charges de gestion sociale, (plan d’actions pour l’accueil des populations sortant des dispositifs d’accueil, d’hébergement et d’insertion …) ; – la politique de l’organisme pour la qualité du service rendu aux locataires. ——————————————— Par conséquent, le classement des immeubles se fera non plus en fonction de leur financement, mais en fonction de la qualité de l’habitat, de la situation, de la qualité de service….etc. Elle doit aussi remettre en ordre les loyers d’après ce classement. Les Cus auraient dû être signées le 31/12/2010 ; suite à de nouvelles dispositions, par exemple la ponction de l’état ou l’enquête pour établir les besoins en logement pour les cinq ans à venir, la date est repoussée au 30 juin 201 Les influences de la CUS sur les loyers ne se feront connaître que dans 6 ans. Jusque- là, le travail à effectuer est énorme. Dès l’an dernier, les représentants de locataires de la CSF, grâce à leur participation assidue aux conseils de concertation locative ont pu participer à la réflexion, s’informer utilement et exprimer les questions et inquiétudes relatives aux conséquences néfastes que pourrait engendrer ce nouveau dispositif : augmentation de certains loyers, mixité sociale mise à mal, manque d’entretien dans certains immeubles mal classés…etc. A Halpades, par exemple, on a la chance qu’une convention ait déjà été signée en 1999, afin que la grille des loyers dépende non seulement du financement des immeubles à la construction, mais aussi de leur situation géographique et leur proximité avec un bassin d’emploi. Cette convention, à l’époque, avait apporté plus d’équité dans le calcul des loyers (hausse pour les mieux situés, baisse pour les moins bien situés) ; la masse des loyers était restée identique, les hausses plutôt modestes. Cependant, Halpades qui avait choisi de segmenter les logements par département a dû changer sa procédure car chaque zone ne doit pas comporter plus de 5000 logements. La nouvelle segmentation se fera selon les bassins de vie : Annecy, Arve, avant-pays, Giffre, genevois, chablais…etc.. Nous pourrons vous donner d’autres informations sur l’ensemble des CUS qui ont été signées au cours de l’année 2011.

Les détecteurs de fumée

Un décret du 10 janvier 2011 rend obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans toutes les habitations. Néanmoins les ménages ont jusqu’au 8 mars 2015 pour se conformer à cette obligation.
 

Méfiez vous des démarcheurs !

Attention, soyez vigilants : des démarcheurs risquent de se présenter à votre domicile et même de prétendre intervenir au nom de votre bailleur. Renseignez vous avant tout achat et rappelez vous qu’il n’y a aucune urgence avant 2015.

Que faut il savoir?

L’obligation d’installer les détecteurs de fumée repose sur l’occupant et non sur le bailleur. Toutefois, ce dernier peut négocier un achat groupé à moindre coût, éventuellement associé à un contrat de maintenance. Dans cette hypothèse, le bailleur assurera lui-même la pose du matériel et le locataire n’aura pas à s’en préoccuper. Quoiqu’il arrive, ce contrat est d’abord soumis à l’accord des représentants des locataires qui vérifieront au préalable que les conditions prévues sont bien favorables aux locataires.

Dans tous les cas de figure, il convient d’être particulièrement attentifs à la qualité du matériel. Il faut en effet vérifier que le détecteur soit conforme à la norme NF-EN 14604 et l’installer si possible près des chambres.

Par ailleurs, il faut surveiller de près la question du prix à l’achat de ce matériel (pas plus de 20 euros) et la question de son entretien. En effet, certains vendeurs proposent sur le marché des contrats d’entretien hors de prix. Or, ces appareils homologués ont en principe une longue durée de vie : seule la pile doit être contrôlée régulièrement pour vérifier qu’elle ne soit plus hors d’usage.

Elections des représentants locataires : 5 élu(e)s!

 

Depuis décembre 2014, 5 locataires élus au conseil d’administration de leur bailleur

Fin 2014, tous les locataires de logements sociaux étaient amenés à elire des représentants dans les conseils d’administration. Hélas, seuls 17 % ont envoyé leur bulletin de vote en Haute Savoie La CSF 74 tient à remercier les locataires qui lui ont fait confiance mais aussi ses adhérents, militants, bénévoles, sympathisants qui se sont mobilisés pour cette action. En 2014, la CSF obtient 153 sièges au sein des Conseils d’Administration des bailleurs sur le territoire national. Pour la région Rhône-Alpes, la CSF a obtenu 32 sièges. En Haute-Savoie, nous avons  5 élus : Haute Savoie Habitat : 1 élue (Claude Gringoz) Mont Blanc : 1 élue (Fatima El Bakkali) Halpades : 1 élu (André Blondeau)  SCIC Rhône-Alpes : 1 élu (Louis Mary Peau)  SIGEM : 1 élu (Jean Michel Dubois) Il n’y a pas eu d’élections à la SAIEM, une fusion d’organisme étant en cours. Ces élus participent aux instances de décision : conseils d’administration et commissions d’attribution, des travaux. Ils font entendre la voix des locataires pour mieux défendre leurs intérêts. Elus pour 4 ans, les administrateurs locataires sont des administrateurs comme les autres au sein du conseil d’administration des bailleurs sociaux. ils votent le budget et participent à toutes les commissions , mais ils ont un regard particulier : ils sont souvent les seuls élus à vivre dans les logements sociaux ! leur rôle est donc de défendre les intérêts des locataires, par exemple au moment du vote des augmentations de loyer ou lors des commissions d’attributions des logements. Ils peuvent aussi intervenir sur tout sujet intéressant les locataires comme l’entretien des immeubles, des abords, de la gestion locative Vous pouvez contacter vos élus par l’intermédiaire de la CSF au 06 30 29 74 26. Vous pouvez aussi obtenir renseignement et aide pour mettre en place un collectif de locataires