Archives de catégorie : logement

Tout savoir sur les contrats de location en H.L.M

  • Comme tout locataire, le locataire HLM signe un contrat écrit qui comporte des mentions obligatoires (nom et siège social du bailleur, date de prise d’effet, consistance et destination de la chose louée, montant du loyer et du dépôt de garantie). Mais on y trouve aussi d’autres clauses qui précisent les obligations du locataire.
  • Un règlement d’immeuble complète souvent le contrat. Ce règlement doit être respecté au même titre que le contrat.
  • Un état des lieux est joint au contrat. Ce document décrit l’état du logement au début de la location. Un autre sera établi en fin de location et c’est la comparaison des deux documents qui permettra de dire si les dégradations sont imputables au locataire. Normalement, l’état des lieux est établi de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du représentant de l’organisme HLM, dont il porte les signatures. Mais si les parties sont en désaccord sur l’état du logement ou si l’une d’elles ne se présente pas au rendez-vous, l’état des lieux sera fait par huissier. À noter que l’absence d’état des lieux d’entrée est lourde de conséquences pour le locataire, puisqu’il est alors présumé avoir reçu les lieux en bon état.
  • Le dépôt de garantie demandé à l’entrée dans les lieux ne peut pas dépasser un mois de loyer si le loyer est payable d’avance ou deux mois s’il est payable en fin de mois.
  • Les HLM sont classées en cinq catégories, dépendant de leurs caractéristiques      techniques et de leur mode de financement : HLMO (habitation à loyer modéré ordinaire), PSR (programme social de relogement), PLR (programme à loyer réduit), ILM (immeuble à loyer moyen) et ILN (immeuble à loyer normal). Ce classement va avoir une incidence sur le calcul du loyer.
  • Source : Fiche INC

Les loyers (HLM) : calcul, évolution, paiement

Montant du loyer à l’entrée dans les lieux : Le loyer d’un logement HLM est le produit du prix au mètre carré, fixé par l’organisme HLM, par la surface du logement loué. Prix de base au mètre carré : Déterminé par l’organisme HLM, librement,  à l’intérieur d’une fourchette suivant la catégorie du logement. Le loyer  est révisé chaque année en fonction de l’indice INSEE. C’est le conseil d’administration de l’organisme HLM qui le détermine. Surface du logement : Lorsque le logement HLM n’est pas conventionné, ou s’il a été conventionné avant le 1er juillet 1996, il s’agira de la “surface corrigée” du logement. Elle est calculée à partir de la  superficie réelle du logement. Mais si le logement a été conventionné après le 1er juillet 1996, c’est la “surface utile” du logement qui sera multipliée par le prix au mètre carré. Elle correspond à la surface du logement au sol, mesurée entre les murs et cloisons, à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes : balcons, caves, celliers… Le décompte détaillé de la surface corrigée ou de la surface utile du logement, qui servira au calcul du loyer, est remis au nouveau locataire. Evolution normale du loyer en cours de bail : Chaque année, l’organisme HLM détermine les hausses d

Charges locatives (HLM)

  • Liste des charges locatives : En résumé : le locataire rembourse au bailleur les dépenses liées aux services rendus aux locataires, les dépenses d’entretien courant et de menues réparations, et deux impositions : la taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La liste de ces dépenses est fixée par décret.
  • Le paiement des charges : Les règles de paiement sont applicables à tous les logements :
–      les charges peuvent faire l’objet de provisions mensuelles, mais la régularisation doit être faite au moins une fois par an ; –       au moment de la régularisation, les locataires peuvent contrôler les pièces justificatives des dépenses avant de payer. L’organisme HLM les tient à leur disposition pendant un mois. Les représentants des associations de locataires disposent de pouvoirs de contrôle plus étendus. Source : Fiche INC

Recherche de logement par Internet

 

recherche logement sur internetDe nombreuses annonces, diffusées sur des sites Internet, proposent des locations pour le moins attractives, à des prix défiant toute concurrence (par exemple un 70m2 sur Paris 600 euros) et complètement déconnectés du marché de l’immobilier local. Le « propriétaire » qui diffuse l’annonce justifie ce montant en voulant rendre service ou assurer son entretien, mais toujours suite à une absence longue liée à une mutation professionnelle. Il est toujours prêt à faire visiter l’appartement en question mais demande une preuve de bonne volonté de la part du candidat pour faire le déplacement. Et c’est là que réside le risque car ils exigent que soient bloqués, via mandat cash urgent à la Poste, l’équivalent d’un mois de loyer, augmenté parfois d’un mois de caution. A charge pour le candidat de conserver les codes du mandat qu’il ne donnera au « propriétaire » que s’il est intéressé par l’appartement. Etant précisé que revenir sur le mandat reste payant. Les candidats à la visite sont ensuite poussés à s’identifier sur un site pirate de la Poste pour usurper les codes et permettre au « propriétaires » de prendre l’argent. Le tout, pour disparaître dans la nature ensuite, sans qu’aucune visite n’ait eu lieu…. voir l’article de Libération

Si vous êtes victime de tels agissements, faites le savoir, contactez nous !

projet de loi « égalité et citoyenneté : peu de moyens, peu d’ambitions

13 avril 2016 – COMMUNIQUE DE PRESSE CSF nationale

Projet de loi ’Égalité et Citoyenneté’ :
Peu de moyens, peu d’ambitions


Le projet de loi ’Égalité et Citoyenneté’ est présenté aujourd’hui en Conseil des Ministres. Ce nouveau texte prévoit de réformer le supplément de loyer de solidarité en le rendant encore plus contraignant pour les ménages (Article 29). Il propose aussi d’abaisser le seuil à partir duquel le locataire perd son droit au maintien dans les lieux. Enfin et surtout, le projet de loi impose 25 % d’attribution des logements sociaux aux demandeurs les moins favorisés afin de les loger en dehors des quartiers politique de la ville. Si La CSF se montre favorable aux objectifs affichés d’éviter de concentrer les ménages pauvres dans certains quartiers, elle regrette cependant que le gouvernement ne prévoit pas une enveloppe financière pour soutenir la baisse des loyers des ménages concernés par ces attributions. En effet, ce sont les nouveaux locataires qui devront supporter le coût de cette mesure. Il est injuste que les familles soient mises à contribution pour financer la politique de mixité souhaitée par le gouvernement alors que l’État se désengage financièrement de ses obligations régaliennes en matière de logement. La CSF rappelle que la mixité est un objectif à atteindre mais aussi à un équilibre à préserver sur le long terme. Vouloir mener une politique de mixité tout en proposant de mener une politique d’éviction pour les locataires déjà en place manque de cohérence politique. La CSF appelle de ses vœux une meilleure politique de mobilité. Plutôt que de rompre un bail, il serait plus juste d’offrir un logement public adapté au niveau des ressources des ménages afin de maintenir une certaine diversité de l’occupation sociale du parc. Enfin, la mixité dans les quartiers ne relève pas seulement d’une politique de peuplement et de loyers, mais d’enjeux plus large de politique de la ville et d’aménagement à long terme. Pour La CSF, le point-clé en matière de mixité sociale est l’école, car les ménages placent comme un enjeu central l’avenir de leurs enfants. Il est donc nécessaire que la qualité de l’offre scolaire réponde aux attentes afin d’éviter « l’hémorragie sociale » et les phénomènes d’évitement et d’entre soi sur les territoires. Ainsi, La CSF se montrera attentive sur les moyens que l’État se donnera pour rétablir l’attractivité des quartiers.

Fin de la trève hivernale

25 mars 2016 –

COMMUNIQUE DE PRESSE CSF Nationale

Fin de la trêve hivernale, La CSF appelle à manifester le 2 avril

Pour les locataires, la fin du mois de Mars signe le retour des expulsions locatives. En effet, à partir du 1er Avril, les familles pourront de nouveau se retrouver à la rue. Selon les derniers chiffres du mal-logement publiés par la Fondation Abbé Pierre, le nombre de ménages en impayés de loyers ou de charges est en hausse constante. En Île-de-France, par exemple, le nombre de ménages en situation d’impayés a bondi de 23 % entre 2006 et 2013. Entre 2001 et 2016, les décisions de justice pour impayés sont passées de 81 080 à 126 441. Le nombre d’expulsions, avec concours de la force public est quant à lui passé de 6 337 à 11 604. Face à ce constat difficile, L’État peine à remplir ses engagements en matière de construction de logements sociaux. Au lieu de répondre à l’urgence sociale, le gouvernement a décidé de ne pas sanctuariser le budget du logement. Bien au contraire, L’État préfère raboter le montant des Aides à la Pierre ainsi que les conditions d’octroi des aides à la personne. La lutte contre le logement cher doit passer par une politique de relance de la construction et par une maîtrise des loyers sur le secteur Privé. C’est pourquoi La CSF réclame l’élargissement des mesures d’encadrement des loyers aux communes limitrophes de Paris et à la Province, conformément à ce qui était prévu dans le cadre de la loi ALUR. Nous attendons par conséquent une accélération de la mise en place des observatoires des loyers. Nous saluons les premières déclarations de la Ministre Emmanuelle COSSE qui vont dans le sens de la généralisation de l’encadrement des loyers telle que prévu par la loi. Nous resterons toutefois vigilants à ce que l’intention soit suivie d’effet.

A l’occasion de la fin de la trêve hivernale, La CSF appelle à manifester contre le logement cher et les expulsions locatives sans relogement. Elle appelle à rejoindre les manifestations prévues le 2 avril 2016 à Paris et en Province.

 

Généralisation de l’individualisation des frais de chauffage collectif et d’eau chaude

La CSF dénonce la mesure d’individualisation systématique des frais de chauffage collectif et d’eau chaude qu’institue la loi relative à la Transition Énergétique pour la Croissance Verte qui impacte le pouvoir d’achat des ménages. En effet, dorénavant et sans discernement la loi rend obligatoire, pour tous les bâtiments dotés d’un chauffage collectif, la création d’une  « installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif ». La CSF s’associe aux acteurs de l’habitat du parc public et privé qui interpellent le gouvernement sur cette mesure trop généraliste. La CSF appelle à revoir le décret d’individualisation des frais de chauffages afin que les bâtiments présentant un bon niveau de performance énergétique en soient exemptés. La CSF rappelle que le rapport sur la transition énergétique du Conseil social de l’USH (dont elle est membre) avait déjà attiré l’attention sur la nécessité de freiner la surenchère technique afin que les frais d’entretien ne deviennent pas supérieurs aux économies d’énergies escomptées. La CSF rappelle qu’une individualisation excessive de la répartition des frais de chauffage comporte de graves risques d’iniquité, en particulier dans le parc immobilier social, dans la mesure où lors d’une attribution le locataire ne choisit pas, par exemple, d’habiter un logement orienté plein nord ou au dernier étage. La CSF rappelle son attachement à la lutte contre la précarité énergétique et son partenariat avec les organismes déployant le programme « habité mieux » afin de soutenir les familles modestes qui effectuent des travaux d’isolation thermique. La défense de la qualité environnementale doit être liée à la défense du pouvoir d’achat des familles pour garantir un meilleur avenir aux générations futures. communiqué de presse CSF Nationale du 25 janvier 2016

Projet de loi de finances 2016. les locataires sanctionnés, l’encadrement des loyers oublié

Le Projet de loi de finances de 2016 pénalise le pouvoir d’achat des familles modestes en rognant de 225 millions d’€ en 2016 et 317 millions en 2017 les Aides aux logements.
L’Etat justifie cette restriction budgétaire par le fait de mieux tenir compte de la « situation réelle des familles » à travers leurs patrimoines ou le montant jugé trop élevé de leurs loyers. Sous une fausse apparence de justice sociale, l’État pressurise davantage les familles qui ne sont pourtant pas responsables de la flambée des loyers ! La justice sociale passe par l’encadrement des loyers plutôt que par la sanction des locataires déjà victimes de loyers trop chers.
S’imaginer que la dégressivité des aides au logement va concourir à la lutte contre le logement cher est une vue de l’esprit. Cette mesure condamnera les pauvres à chercher des logements plus petits ou plus éloignés. Objectif aussi injuste qu’inatteignable, notamment lorsque le fait déclencheur de l’aide au logement est du à un accident de la vie comme une rupture familiale ou
une perte d’emploi. La CSF s’indigne de cette mesure qui sanctionne les plus faibles alors que l’encadrement des loyers partout en France peine à être mise en place faute de volonté politique, à l’exception de Paris. Prendre en compte le patrimoine des allocataires : avoir un peu c’est déjà trop.
Pour obtenir une aide au logement il ne suffira plus d’être pauvre, il faudra aussi être totalement démuni ! Il convient de s’interroger sur le fait qu’un locataire préfère payer un loyer alors qu’il possède un bien immobilier. Nombre de biens reçus en héritage sont éloignés des zones d’emplois ou impropres à l’habitation. Faut-il attendre que les locataires aient dépensé toute leur
liquidité et vendu leurs biens pour que l’Etat se décide enfin à agir en dernier ressort ? La CSF demande
- l’encadrement des loyers sur l’ensemble du territoire - l’investissement massif de l’Aide à la pierre - une revalorisation de l’aide au logement et du forfait charges - la production de 150000 logements sociaux par an communiqué de presse de la CSF nationale du 6 octobre 2015