Archives de catégorie : logement

Tout savoir sur les contrats de location en H.L.M

  • Comme tout locataire, le locataire HLM signe un contrat écrit qui comporte des mentions obligatoires (nom et siège social du bailleur, date de prise d’effet, consistance et destination de la chose louée, montant du loyer et du dépôt de garantie). Mais on y trouve aussi d’autres clauses qui précisent les obligations du locataire.
  • Un règlement d’immeuble complète souvent le contrat. Ce règlement doit être respecté au même titre que le contrat.
  • Un état des lieux est joint au contrat. Ce document décrit l’état du logement au début de la location. Un autre sera établi en fin de location et c’est la comparaison des deux documents qui permettra de dire si les dégradations sont imputables au locataire. Normalement, l’état des lieux est établi de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du représentant de l’organisme HLM, dont il porte les signatures. Mais si les parties sont en désaccord sur l’état du logement ou si l’une d’elles ne se présente pas au rendez-vous, l’état des lieux sera fait par huissier. À noter que l’absence d’état des lieux d’entrée est lourde de conséquences pour le locataire, puisqu’il est alors présumé avoir reçu les lieux en bon état.
  • Le dépôt de garantie demandé à l’entrée dans les lieux ne peut pas dépasser un mois de loyer si le loyer est payable d’avance ou deux mois s’il est payable en fin de mois.
  • Les HLM sont classées en cinq catégories, dépendant de leurs caractéristiques      techniques et de leur mode de financement : HLMO (habitation à loyer modéré ordinaire), PSR (programme social de relogement), PLR (programme à loyer réduit), ILM (immeuble à loyer moyen) et ILN (immeuble à loyer normal). Ce classement va avoir une incidence sur le calcul du loyer.
  • Source : Fiche INC

Les loyers (HLM) : calcul, évolution, paiement

Montant du loyer à l’entrée dans les lieux : Le loyer d’un logement HLM est le produit du prix au mètre carré, fixé par l’organisme HLM, par la surface du logement loué. Prix de base au mètre carré : Déterminé par l’organisme HLM, librement,  à l’intérieur d’une fourchette suivant la catégorie du logement. Le loyer  est révisé chaque année en fonction de l’indice INSEE. C’est le conseil d’administration de l’organisme HLM qui le détermine. Surface du logement : Lorsque le logement HLM n’est pas conventionné, ou s’il a été conventionné avant le 1er juillet 1996, il s’agira de la “surface corrigée” du logement. Elle est calculée à partir de la  superficie réelle du logement. Mais si le logement a été conventionné après le 1er juillet 1996, c’est la “surface utile” du logement qui sera multipliée par le prix au mètre carré. Elle correspond à la surface du logement au sol, mesurée entre les murs et cloisons, à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes : balcons, caves, celliers… Le décompte détaillé de la surface corrigée ou de la surface utile du logement, qui servira au calcul du loyer, est remis au nouveau locataire. Evolution normale du loyer en cours de bail : Chaque année, l’organisme HLM détermine les hausses d

Charges locatives (HLM)

  • Liste des charges locatives : En résumé : le locataire rembourse au bailleur les dépenses liées aux services rendus aux locataires, les dépenses d’entretien courant et de menues réparations, et deux impositions : la taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La liste de ces dépenses est fixée par décret.
  • Le paiement des charges : Les règles de paiement sont applicables à tous les logements :
–      les charges peuvent faire l’objet de provisions mensuelles, mais la régularisation doit être faite au moins une fois par an ; –       au moment de la régularisation, les locataires peuvent contrôler les pièces justificatives des dépenses avant de payer. L’organisme HLM les tient à leur disposition pendant un mois. Les représentants des associations de locataires disposent de pouvoirs de contrôle plus étendus. Source : Fiche INC

Recherche de logement par Internet

 

recherche logement sur internetDe nombreuses annonces, diffusées sur des sites Internet, proposent des locations pour le moins attractives, à des prix défiant toute concurrence (par exemple un 70m2 sur Paris 600 euros) et complètement déconnectés du marché de l’immobilier local. Le « propriétaire » qui diffuse l’annonce justifie ce montant en voulant rendre service ou assurer son entretien, mais toujours suite à une absence longue liée à une mutation professionnelle. Il est toujours prêt à faire visiter l’appartement en question mais demande une preuve de bonne volonté de la part du candidat pour faire le déplacement. Et c’est là que réside le risque car ils exigent que soient bloqués, via mandat cash urgent à la Poste, l’équivalent d’un mois de loyer, augmenté parfois d’un mois de caution. A charge pour le candidat de conserver les codes du mandat qu’il ne donnera au « propriétaire » que s’il est intéressé par l’appartement. Etant précisé que revenir sur le mandat reste payant. Les candidats à la visite sont ensuite poussés à s’identifier sur un site pirate de la Poste pour usurper les codes et permettre au « propriétaires » de prendre l’argent. Le tout, pour disparaître dans la nature ensuite, sans qu’aucune visite n’ait eu lieu…. voir l’article de Libération

Si vous êtes victime de tels agissements, faites le savoir, contactez nous !

projet de loi « égalité et citoyenneté : peu de moyens, peu d’ambitions

13 avril 2016 – COMMUNIQUE DE PRESSE CSF nationale

Projet de loi ’Égalité et Citoyenneté’ :
Peu de moyens, peu d’ambitions


Le projet de loi ’Égalité et Citoyenneté’ est présenté aujourd’hui en Conseil des Ministres. Ce nouveau texte prévoit de réformer le supplément de loyer de solidarité en le rendant encore plus contraignant pour les ménages (Article 29). Il propose aussi d’abaisser le seuil à partir duquel le locataire perd son droit au maintien dans les lieux. Enfin et surtout, le projet de loi impose 25 % d’attribution des logements sociaux aux demandeurs les moins favorisés afin de les loger en dehors des quartiers politique de la ville. Si La CSF se montre favorable aux objectifs affichés d’éviter de concentrer les ménages pauvres dans certains quartiers, elle regrette cependant que le gouvernement ne prévoit pas une enveloppe financière pour soutenir la baisse des loyers des ménages concernés par ces attributions. En effet, ce sont les nouveaux locataires qui devront supporter le coût de cette mesure. Il est injuste que les familles soient mises à contribution pour financer la politique de mixité souhaitée par le gouvernement alors que l’État se désengage financièrement de ses obligations régaliennes en matière de logement. La CSF rappelle que la mixité est un objectif à atteindre mais aussi à un équilibre à préserver sur le long terme. Vouloir mener une politique de mixité tout en proposant de mener une politique d’éviction pour les locataires déjà en place manque de cohérence politique. La CSF appelle de ses vœux une meilleure politique de mobilité. Plutôt que de rompre un bail, il serait plus juste d’offrir un logement public adapté au niveau des ressources des ménages afin de maintenir une certaine diversité de l’occupation sociale du parc. Enfin, la mixité dans les quartiers ne relève pas seulement d’une politique de peuplement et de loyers, mais d’enjeux plus large de politique de la ville et d’aménagement à long terme. Pour La CSF, le point-clé en matière de mixité sociale est l’école, car les ménages placent comme un enjeu central l’avenir de leurs enfants. Il est donc nécessaire que la qualité de l’offre scolaire réponde aux attentes afin d’éviter « l’hémorragie sociale » et les phénomènes d’évitement et d’entre soi sur les territoires. Ainsi, La CSF se montrera attentive sur les moyens que l’État se donnera pour rétablir l’attractivité des quartiers.

Fin de la trève hivernale

25 mars 2016 –

COMMUNIQUE DE PRESSE CSF Nationale

Fin de la trêve hivernale, La CSF appelle à manifester le 2 avril

Pour les locataires, la fin du mois de Mars signe le retour des expulsions locatives. En effet, à partir du 1er Avril, les familles pourront de nouveau se retrouver à la rue. Selon les derniers chiffres du mal-logement publiés par la Fondation Abbé Pierre, le nombre de ménages en impayés de loyers ou de charges est en hausse constante. En Île-de-France, par exemple, le nombre de ménages en situation d’impayés a bondi de 23 % entre 2006 et 2013. Entre 2001 et 2016, les décisions de justice pour impayés sont passées de 81 080 à 126 441. Le nombre d’expulsions, avec concours de la force public est quant à lui passé de 6 337 à 11 604. Face à ce constat difficile, L’État peine à remplir ses engagements en matière de construction de logements sociaux. Au lieu de répondre à l’urgence sociale, le gouvernement a décidé de ne pas sanctuariser le budget du logement. Bien au contraire, L’État préfère raboter le montant des Aides à la Pierre ainsi que les conditions d’octroi des aides à la personne. La lutte contre le logement cher doit passer par une politique de relance de la construction et par une maîtrise des loyers sur le secteur Privé. C’est pourquoi La CSF réclame l’élargissement des mesures d’encadrement des loyers aux communes limitrophes de Paris et à la Province, conformément à ce qui était prévu dans le cadre de la loi ALUR. Nous attendons par conséquent une accélération de la mise en place des observatoires des loyers. Nous saluons les premières déclarations de la Ministre Emmanuelle COSSE qui vont dans le sens de la généralisation de l’encadrement des loyers telle que prévu par la loi. Nous resterons toutefois vigilants à ce que l’intention soit suivie d’effet.

A l’occasion de la fin de la trêve hivernale, La CSF appelle à manifester contre le logement cher et les expulsions locatives sans relogement. Elle appelle à rejoindre les manifestations prévues le 2 avril 2016 à Paris et en Province.

 

Généralisation de l’individualisation des frais de chauffage collectif et d’eau chaude

La CSF dénonce la mesure d’individualisation systématique des frais de chauffage collectif et d’eau chaude qu’institue la loi relative à la Transition Énergétique pour la Croissance Verte qui impacte le pouvoir d’achat des ménages. En effet, dorénavant et sans discernement la loi rend obligatoire, pour tous les bâtiments dotés d’un chauffage collectif, la création d’une  « installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif ». La CSF s’associe aux acteurs de l’habitat du parc public et privé qui interpellent le gouvernement sur cette mesure trop généraliste. La CSF appelle à revoir le décret d’individualisation des frais de chauffages afin que les bâtiments présentant un bon niveau de performance énergétique en soient exemptés. La CSF rappelle que le rapport sur la transition énergétique du Conseil social de l’USH (dont elle est membre) avait déjà attiré l’attention sur la nécessité de freiner la surenchère technique afin que les frais d’entretien ne deviennent pas supérieurs aux économies d’énergies escomptées. La CSF rappelle qu’une individualisation excessive de la répartition des frais de chauffage comporte de graves risques d’iniquité, en particulier dans le parc immobilier social, dans la mesure où lors d’une attribution le locataire ne choisit pas, par exemple, d’habiter un logement orienté plein nord ou au dernier étage. La CSF rappelle son attachement à la lutte contre la précarité énergétique et son partenariat avec les organismes déployant le programme « habité mieux » afin de soutenir les familles modestes qui effectuent des travaux d’isolation thermique. La défense de la qualité environnementale doit être liée à la défense du pouvoir d’achat des familles pour garantir un meilleur avenir aux générations futures. communiqué de presse CSF Nationale du 25 janvier 2016

Projet de loi de finances 2016. les locataires sanctionnés, l’encadrement des loyers oublié

Le Projet de loi de finances de 2016 pénalise le pouvoir d’achat des familles modestes en rognant de 225 millions d’€ en 2016 et 317 millions en 2017 les Aides aux logements.
L’Etat justifie cette restriction budgétaire par le fait de mieux tenir compte de la « situation réelle des familles » à travers leurs patrimoines ou le montant jugé trop élevé de leurs loyers. Sous une fausse apparence de justice sociale, l’État pressurise davantage les familles qui ne sont pourtant pas responsables de la flambée des loyers ! La justice sociale passe par l’encadrement des loyers plutôt que par la sanction des locataires déjà victimes de loyers trop chers.
S’imaginer que la dégressivité des aides au logement va concourir à la lutte contre le logement cher est une vue de l’esprit. Cette mesure condamnera les pauvres à chercher des logements plus petits ou plus éloignés. Objectif aussi injuste qu’inatteignable, notamment lorsque le fait déclencheur de l’aide au logement est du à un accident de la vie comme une rupture familiale ou
une perte d’emploi. La CSF s’indigne de cette mesure qui sanctionne les plus faibles alors que l’encadrement des loyers partout en France peine à être mise en place faute de volonté politique, à l’exception de Paris. Prendre en compte le patrimoine des allocataires : avoir un peu c’est déjà trop.
Pour obtenir une aide au logement il ne suffira plus d’être pauvre, il faudra aussi être totalement démuni ! Il convient de s’interroger sur le fait qu’un locataire préfère payer un loyer alors qu’il possède un bien immobilier. Nombre de biens reçus en héritage sont éloignés des zones d’emplois ou impropres à l’habitation. Faut-il attendre que les locataires aient dépensé toute leur
liquidité et vendu leurs biens pour que l’Etat se décide enfin à agir en dernier ressort ? La CSF demande
- l’encadrement des loyers sur l’ensemble du territoire - l’investissement massif de l’Aide à la pierre - une revalorisation de l’aide au logement et du forfait charges - la production de 150000 logements sociaux par an communiqué de presse de la CSF nationale du 6 octobre 2015

Détecteur de fumée : la CSF est là pour vous aider !

La loi impose qu’8 mars 2015 tous les logements doivent être équipés d’un détecteur de fumée. Pour vous aider à y voir plus clair, la CSF a réalisé un petit document de questions-réponses. Accédez-y en cliquant ici.

Etre locataire dans une copropriété – fiche pratique

Comment fonctionne une copropriété?

La copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 Mars 1967 modifés. Le fonctionnement de la copropriété respose notamment sur: – le syndicat de copropriété composé de l’ensemble des copropriétaires qui se réunissent en assemblée générale; – le syndic qui exécute les décisions prises par l’assemblée générale et assure la gestion courante de l’immeuble; – le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, qui assiste et controle le syndic dans sa gestion, tout au long de l’année. L’assemblée générale rassemble tous les copropriétaires au moins une fois par an pour prendre les grandes décisions relatives à la copropriété: vote des travaux, approbation des comptes, budget,… Les copropriétaires sont collectivement responsables de la bonne conservation du bâti. L’entretien des parties privatives, c’est à dire celles qui sont désignées comme telles dans le réglement de copropriété, généralement les parties à l’usage exclusif du propriétaire, sont à la charge de ce dernier.

Quels sont les droits des locataires dans la copropriété?

A titre individuel, le locataire ne dispose pas du droit d’assister à l’assemblée générale ni au conseil syndical. Toutefois, la loi autorise le ou les représentants des locataires affilié-s à une des 5 associations nationales de locataires, dont la CSF fait partie, ( ou à une association regroupant 10% des locataires), à assister aux assemblées générales de copropriété sans participer au vote. De plus ces représentants peuvent formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour de l’AG. Enfin, notons que le panneau d’affichage doit etre mis à la disposition des locataires pour les communications portant sur le logement, l’habitat et les travaux situées dans un lieu de passage. Au coeur du terrain, nos représentants sont un maillon important de notre action de défense des locataires. Associés à nos instances locales, nos représentants bénéficient du soutien de l’ensemble de notre organisation.

Quels sont les droits des locataires face au bailleur copropriétaire?

Conformément à votre contrat de location et à la législation en vigueyr, vous etes tenu d’occuper le logement « en bon père de famille » et de régler votre loyer et vos charges aux dates convenues dans le contrat. En contrepartie de l’execution de vos obligations, le bailleur doit vous fournir: – Un logement décent: – la jouissance paisible du logement; – la justification des charges locatives. Le bailleur doit fournir au locataire un logement en bon état d’usage et conforme aux caractéristiques de décence (définies par le décret du 30 janvier 202). Il doit veiller à la jouissance paisible du bien (trouble de voisinage, réalisation de travaux,..) la loi prévoit que les gros travaux tels que les ravalements, le remplacement des gros équipements (ascenseurs…) doivent etre payés par les copropriétaires et non les locataires. Il en est de meme à propos des frais de syndic ou de la taxe foncière. La liste des charges récupérables figure dans le décret du 26 Aout 1987. De plus, si les locataires n’ont pas accès à certains éléments comme l’ascenseur, ils n’ont pas à en payer l’entretien. Le locataire dispose d’un mois à compter de l’envoi du décompte détaillé des charges pour consulter sur place les justificatifs tels que les factures…

Le propriétaire peut il demander au locataire de partir?

Le propriétaire peut mettre fin au bail en cours de contrat pour défaut de paiement ou trouble de voisinage par exemple. Il devra néamoins saisir le tribunal d’instance afin de faire constater que le locataire ne remplit pas ses obligations. Par ailleurs, en fin de bail, le bailleur peut décider de ne pas renouveler le contrat. Il doit alors adresser un congé à son locataire. Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de partir pour le remplacer par un autre locataire de son choix. Il existe trois types de congés: – le congé pour vente (avec obligation de proposer la vente en priorité au locataire) – le congé pour reprise personnelle – le congé pour motif légitime et sérieux. Ce congé doit etre adressé par lettre recommandée ou par voie d’huissier, 6 mois avant le terme du contrat (trois mois s’il s’agit d’un meublé). En outre, le congé doit respecter des règles de formalisme propre à chaque type de congé.

Le propriétaire peut il augmenter le loyer?

La loi autorise le bailleur à inclure un clause de révision dans le contrat de location, lui permettant d’augmenter le loyer tous les ans à date fixe. Toutefois, cette augmentation de loyer ne peut pas etre supérieure à l’indice de référence des loyers (IRL) qui parait trimestriellement. Par ailleurs, au moment du renouvellement, (c’est à dire tous les 3 ans pour une location nue avec un bailleur physique), le propriétaire peut augmenter le loyer s’il apparait que celui-ci est manifestement sous évalué par rapport au voisinage. Le propriétaire devra alors joindre à sa demande 3 à 6 références de loyers (selon la situation géographique du bien) pour prouver la sous évaluation du loyer. la loi interdit au bailleur d’augmenter le loyer en cours de contrat au prétexte d’avoir réalisé des travaux. Télécharger la fiche pratique  

encadrement des loyers

9 juillet 2012 – COMMUNIQUE DE PRESSE

 

Le futur décret « d’encadrement des loyers » : un premier signal fort pour les locataires !

 Un nouveau décret portant sur la limitation des hausses de loyers à la relocation devra paraitre d’ici la fin du mois de juillet. Ce projet constitue une première étape vers une loi plus générale d’encadrement des loyers que La Confédération Syndicale des Familles appelle de ses vœux depuis plusieurs années. Le décret qui sera applicable à la rentrée prochaine est à l’évidence une bonne nouvelle pour les millions de locataires qui subissent une hausse continue de leurs loyers depuis une dizaine d’année. En moyenne, à logement égal, un nouvel entrant paye moitié plus cher pour le même logement qu’il y a dix ans (voir encore plus pour certaines zones). Il s’agit donc de limiter les abus, qui ont asphyxié les familles ces dernières années, et que nous retrouvons en masse dans nos permanences de La CSF pour des problèmes d’impayés ou d’expulsions locatives. Malgré certaines protestations, il est important de souligner qu’il demeurera toujours plus intéressant financièrement pour un bailleur de louer que de laisser son logement inoccupé. Faut il rappeler que dans les pays scandinaves ou de l’autre côté de la frontière, à savoir en Allemagne, les bailleurs s’accommodent très bien de l’encadrement de leurs loyers depuis de nombreuses années ? Au-delà de cet encadrement des loyers tant attendu par les locataires, nous attendons du gouvernement qu’il aille encore plus loin dans la lutte contre le logement cher et veille ainsi à organiser la baisse des loyers dans certaines zones où il est devenu presque impossible de se loger pour la majorité des familles.

Accompagnement à l’état des lieux

La CSF agit depuis de nombreuses années au coté des locataires. Elle a ainsi pu constater que de nombreux litiges ont pour objet la retenue sur le dépôt de garantie des locataires, des frais parfois importants de travaux de remise en état, aussi bien chez les bailleurs privés que sociaux. Pour éviter ces litiges, la CSF peut vous accompagner dans votre état des lieux d’entrée ou de sortie.              – Nous vous apportons une formation théorique et pratique sur l’état des lieux.               – Nous réalisation avec vous un pré état des lieux sur place et vous apportons des conseils de travaux locatifs à effectuer pour éviter les retenues financières.               – Nous vous accompagnons lors de l’état des lieux Si vous êtes intéressé, contactez nous

Un doute sur le montant de vos charges locatives : contrôlez-les !

Qui peut contrôler les charges ?

– le locataire individuellement, dans un délai de 1 mois après réception de son avis de régularisation annuelle, – une association représentative des locataires comme la CSF, à n’importe quel moment.

Sur quoi porte le contrôle de charges ? Le contrôle de charges porte sur les charges de l’année écoulée. Les locataires doivent vérifier si les charges qui leur ont été facturées sont justifiées.

Il faut pour cela contrôler que, • les prestations ont été correctement facturées, • les prestations ont été intégralement exécutées et les fournitures réellement livrées, • les factures ne sont pas erronées (validité des factures, bonne imputation, conformité par rapport au contrat…), • il n’y a pas de surfacturation sur tel ou tel poste (coût abusif), • tous les justificatifs demandés sont présents, • les charges facturées aux locataires sont bien récupérable

 Un contrôle de charge avec la CSF, comment procède t-on ?

Lorsqu’il s’agit d’un contrôle de charge sur des logements sociaux, nous organisons une réunion de locataires au préalable, afin d’obtenir les informations nécessaires avant de se rendre chez le comptable du bailleur. Lors de cette réunion,

  •  nous vous présenterons notre association et comment procéder à un « Contrôle de charge »

  • nous contrôlerons ensemble vos régularisations de l’année, nous les comparerons avec celles des années précédentes et nous noterons toutes vos questions et réclamations
  • enfin, nous formerons un groupe de locataires que nous accompagnerons au contrôle des charges chez le bailleur

Ensuite nous nous rendrons au siège social du bailleur, contrôler les factures et les contrats, en présence d’un responsable de site et du comptable.

Suite au contrôle, un compte-rendu sera écrit par la CSF et affiché dans le hall des immeubles concernés, afin d’informer tous les locataires !

 

De plus, nous vous proposons régulièrement des formations « Contrôle de charges locatives », accessibles à tous ! Si vous êtes intéréssé(e), n’hésitez pas à nous contacter.

 

Accès aux logements sociaux (HLM) : quels critères ?

Les logements HLM sont des Habitations à Loyer Modéré, ils sont donc accessibles sous certains critères. C’est la Commission d’Attribution des Logements  (C.A.L.) qui est chargée d’attribuer nominativement chaque logement social en faisant en sorte de respecter les priorités (personnes défavorisées par exemple).

Voici ces critères d’attribution :

  • Le demandeur doit être de nationalité française ou séjourner de façon permanente et régulière en France.
  • Le total des ressources perçues par le foyer ne doit pas dépasser les plafonds de ressources réglementaires. (Arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’État)
  • Le demandeur peut déposer sa demande en plusieurs endroits : mairie, organismes HLM, services du logement  préfectoraux, employeur s’il cotise au 1 % patronal. La demande, si elle n’est pas satisfaite, doit être renouvelée tous les ans.
  • Les dossiers des candidats sont examinés en commission d’attribution.
  • Sont prioritaires les personnes privées de logement ou dont le logement est précaire ou insalubre, les personnes cumulant des difficultés économiques et sociales, et les personnes hébergées ou logées temporairement dans des établissements et logements de transition.

Pour connaître les plafonds de ressources HLM 2011, consultez notre article :

Plafonds de ressources HLM et loyer de solidarité